Bất chấp sự ảm đạm ở các phân khúc khác, bất động sản công nghiệp TP.HCM và các tỉnh lân cận như Long An, Bình Dương, Đồng Nai đang chứng kiến đà tăng trưởng tích cực từ việc khởi công đường Vành đai 3.
Tỷ lệ lấp đầy ngày càng cao
Tại Khu công nghiệp An Hạ (xã Phạm Văn Hai, huyện Bình Chánh, TP.HCM), tiếp giáp đường Vành đai 3, hoạt động xây dựng và tái cấu trúc đất trống để chuyển thành nhà kho và cơ sở sản xuất đang diễn ra sôi động. Nhiều kho chứa hàng và bãi xe trước đây bị bỏ hoang hiện đang được công nhân làm sạch và cải tạo để chuẩn bị cho thuê.
Giá cho thuê kho xưởng trong khu công nghiệp này hiện đang tăng cao hơn trước. Khu đất rộng gần 2.000m2 của một công ty sản xuất da giày đang được công nhân cải tạo vừa thuê với giá 250 triệu đồng/tháng, trước đây giá khoảng 220 triệu đồng/tháng. Bên trong khu công nghiệp xuất hiện nhiều trụ sở công ty, nhà máy sản xuất của các doanh nghiệp trong và ngoài nước mới được xây dựng.
Tương tự, tại Khu công nghiệp Hựu Thạnh IDICO, nằm sát đường Vành đai 3 đoạn qua Long An, thuộc huyện Đức Hòa, nhiều khu đất trước đây không sử dụng cũng vừa được chuyển đổi thành kho chứa hàng hóa đông lạnh và bãi đỗ xe.
Công nhân ở Khu công nghiệp An Hạ, Bình Chánh nơi tiếp giáp đường Vành đai 3 đang xây mới một cơ sở sản xuất rộng hơn 2.000m2
Trong khu công nghiệp trên, UBND tỉnh Long An vừa ký quyết định cấp phép cho Công ty Suntory Pepsico Việt Nam thuê diện tích 20ha để làm dự án đầu tư sản xuất đồ uống, nước tinh khiết và sữa, trị giá 185 triệu USD, tương đương khoảng 4.374 tỷ đồng.
Tại Khu công nghiệp Lộc An (nằm tiếp giáp tuyến cao tốc Bến Lức - Long Thành, kết nối với Vành đai 3 đoạn qua Đồng Nai), đại diện VRG Long Thành - chủ đầu tư dự án cho biết, thời gian qua khu công nghiệp đã thu hút được 54 dự án, bao gồm khoảng 243,12ha và dự án nhà xưởng cao tầng với diện tích 18,14ha. Trong 9 tháng gần đây, tỷ lệ lấp đầy đạt 72,52%, tương đương với 370,84ha đất công nghiệp dành cho thuê.
Trong số này, có 42 nhà máy đã đi vào sản xuất, tạo việc làm cho khoảng 16.000 người lao động.
Còn tại KCN VSIP III, Bình Dương, Tập đoàn LEGO đang đẩy nhanh quá trình xây dựng nhà máy hơn 1,3 tỷ USD với các hạng mục văn phòng, nhà ở cho công nhân. Theo kế hoạch, dự án sẽ đi vào hoạt động trong quý IV/2023. Bên cạnh đó, ở khu vực Bến Cát, Tân Uyên hàng chục khu công nghiệp với quy mô lớn đang được phát triển để đón làn sóng đầu tư FDI đang đổ về tỉnh này.
Tăng trưởng nhờ hạ tầng giao thông
Ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn và Giao dịch, CBRE tại Việt Nam (công ty đầu tư và kinh doanh dịch vụ bất động sản, trụ sở tại Mỹ) cho biết, dữ liệu từ nghiên cứu thị trường bất động sản công nghiệp TP.HCM và các vùng lân cận đã ghi nhận mức tăng trưởng khoảng từ 4-6%.
Cụ thể, dữ liệu thống kê trong 9 tháng gần đây cho thấy khu vực TP.HCM và các tỉnh phía Nam đã cho thuê được khoảng 400-500ha đất trong các khu công nghiệp, chủ yếu tập trung tại TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Một số dự án lớn đã được công bố trong các khu vực này.
Tỉ lệ lấp đầy trung bình trong các khu công nghiệp của những địa phương này đã đạt mức 81,9%. Trong quý vừa qua, tỉ lệ hấp thụ đất công nghiệp tại các vùng này đã tăng lên hơn 190ha, tăng 5,9% so với quý trước. Dự kiến, tốc độ tăng trưởng này sẽ tiếp tục trong giai đoạn từ nay đến năm 2024 với xu hướng phát triển ổn định.
Tại khu công nghiệp An Hạ, Bình Chánh, hoạt động cho thuê kho xưởng đang diễn ra sôi động
Nhóm bất động sản công nghiệp phát triển nhanh giai đoạn này tập trung vào nhóm đất nhà kho, xưởng sản xuất. Nguồn cung này ở TP.HCM và vùng lân cận hiện nay đang dồi dào và giá cả cạnh tranh. Nhóm này được dự báo sẽ là sản phẩm chủ đạo trong tương lai của bất động sản công nghiệp, nhờ sự kết nối từ hạ tầng giao thông.
Theo ông Hiếu, nhiều nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp kỳ vọng vào việc tuyến đường Vành đai 3 sẽ giúp kết nối trực tiếp hàng hóa từ các khu công nghiệp ở Bến Lức, Đức Hòa, Cần Giuộc (Long An) đến sân bay và các cảng đường thủy mà không cần phải đi vào khu trung tâm.
Đồng thời, dự án này cũng tạo ra nhiều lợi ích về kết nối cho khu vực Nhơn Trạch, Đồng Nai và sân bay Long Thành, giúp tăng cường sự quan tâm của nhà đầu tư.
Đường Vành đai 3 TP.HCM là tuyến đường quan trọng đi qua Long An, TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai, liên kết với năm tuyến cao tốc trung tâm. Đó là các tuyến: TP.HCM - Trung Lương, TP.HCM - Mộc Bài, TP.HCM - Chơn Thành, TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây và Bến Lức - Long Thành. Hệ thống này không chỉ thiết lập kết nối trong 4 địa phương mà còn liên kết khu vực Đông Nam Bộ và Tây Nam Bộ.
"Các nhà đầu tư khu vực Long An trước nay vẫn lo ngại về việc thiếu hạ tầng kết nối lớn. Sự xuất hiện của Vành đai 3 được kỳ vọng sẽ cải thiện kết nối, mang lại sự tự tin cho các nhà đầu tư và thúc đẩy sự phát triển trong các lĩnh vực sản xuất như nhà kho và xưởng sản xuất", ông Hiếu cho biết.
Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế - bất động sản, nhận định đà tăng trưởng mạnh trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp ở khu vực TP.HCM và vùng lân cận nhờ hai yếu tố.
Thứ nhất, yếu tố khách quan là sự ổn định về môi trường kinh doanh, các hiệp định thương mại mới ký kết, đã tạo điều kiện thuận lợi để thu hút dòng vốn nước ngoài đầu tư vào Việt Nam.
Thứ hai, yếu tố tác động trực tiếp, là sự phát triển vượt bậc của cơ sở hạ tầng, đặc biệt là hệ thống cao tốc, đã được phát triển mạnh mẽ từ Bắc vào Nam, tạo điều kiện thuận lợi cho kết nối giữa các khu vực.
Ở TP.HCM và các tỉnh lân cận, hệ thống giao thông ngày càng hiện rõ sự kết nối giữa đường bộ, hàng không và bến cảng ở các tỉnh, thành với nhau. Cụ thể là việc khởi công và đẩy nhanh tiến độ dự án đường Vành đai 3 kết nối TP.HCM và các tỉnh như Long An, Bình Dương, Đồng Nai.
"Dự báo trong giai đoạn 2026-2030, khi hệ thống giao thông liên kết vùng phía Nam hình thành rõ nét, bất động sản công nghiệp TP.HCM và khu vực sẽ tăng gấp 2-3 lần", ông Nhân dự báo.
